住宅取得資金の贈与は2026年で終了？非課税1,000万円の要件と年内の注意点

「子どもが家を建てるので、資金を援助してあげたい」「来年マンションを買う予定だが、親からの援助に贈与税はかかるのか」。年末が近づくこの時期、奈良県内の親世代・子世代の双方から、住宅資金の贈与についてのご相談が増えます。

父母や祖父母から住宅の購入資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば最大1,000万円まで贈与税がかからないのが、住宅取得等資金の贈与税非課税措置です。ただしこの特例の適用期限は、2026年10月現在の制度では2026年12月31日までとされており、それ以降に延長されるかどうかは公表されていません。援助を検討しているご家庭にとっては、まさに年内が判断のタイミングといえます。

この記事では、非課税限度額と要件、失敗しやすい注意点、相続対策としての位置づけを、奈良の横山千夏税理士事務所がわかりやすく解説します。

住宅取得等資金の贈与税非課税措置とは

この特例は、父母・祖父母などの直系尊属から、自分が住むための家屋の新築・取得・増改築のための資金の贈与を受けた場合に、贈与税が非課税になる制度です。2026年10月現在の非課税限度額は次のとおりとされています。

住宅の区分	非課税限度額	基礎控除とあわせた非課税枠
省エネ等住宅（一定の省エネ・耐震・バリアフリー基準を満たす住宅）	1,000万円	1,110万円
上記以外の住宅	500万円	610万円

暦年課税の基礎控除110万円と併用できるため、省エネ等住宅なら最大1,110万円までを非課税で援助できる計算になります。通常の贈与で1,000万円を渡すと高い税率の贈与税がかかることを考えると、効果の大きい特例です。暦年贈与の基本的なしくみは暦年贈与のやり方と注意点の記事で解説しています。

この特例は令和6年度の税制改正で適用期限が2026年（令和8年）12月31日まで延長されたものです。その後の延長の有無は2026年10月時点では公表されておらず、次の税制改正大綱を待つ状況のため、確実に使えるのは年内の贈与までと考えておくのが安全です。

適用を受けるためのおもな要件

2026年10月現在のおもな要件は次のとおりです（税制改正により変更される可能性があります）。

贈与を受ける人（受贈者）の要件

1. 贈与者の直系卑属（子・孫など）で、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
2. 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面穄40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下）
3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住する（または確実に居住する見込みである）こと

住宅の要件

1. 登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上が居住用であること
2. 中古住宅の場合は、新耐震基準に適合していること（昭和57年以降に建築された家屋は原則適合とみなされます）
3. 配偶者や親族など特別な関係のある人から取得した住宅や、その人との請負契約による新築・増改築でないこと

お金の使い道は「住宅の取得等の対価への充当」に限られます。すでに組んでいる住宅ローンの返済に充てる贈与は対象外とされている点にご注意ください。

失敗しやすい3つの注意点

注意点1：非課税でも贈与税の申告が必要

この特例は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告をすることが適用の条件です。「税額がゼロだから申告しなくてよい」という制度ではなく、期限内に申告しなければ特例は使えず、原則どおりの贈与税がかかるおそれがあります。戸籍謄本や新築・取得の契約書の写し、省エネ等住宅の証明書類など、添付書類の準備にも時間がかかります。

注意点2：贈与と入居のタイミングを逆算する

贈与は住宅の取得前に受ける必要があり、かつ翌年3月15日までに取得・居住まで進んでいることが求められます。年末に贈与を受けて引き渡しが翌年の秋になるようなケースでは、要件を満たせないおそれがあります。売買契約・引き渡し・入居の予定日から逆算して、贈与の時期を決めることが大切です。

注意点3：相続のときに小規模宅地等の特例へ影響することがある

子がこの特例でマイホームを持つと、将来の相続で親の自宅敷地の評価額を大きく下げられる小規模宅地等の特例（いわゆる家なき子の要件）を使えなくなる場合があります。目先の贈与税だけでなく、相続税までを通算して有利かどうかの検討が欠かせません。小規模宅地等の特例の要件は適用要件チェックリストの記事をご覧ください。

相続対策としての位置づけ

この特例で贈与した資金は、暦年贈与とは異なり、相続開始前7年以内の贈与を相続財産に加算するルール（生前贈与加算）の対象外とされています。つまり、贈与した親に万一のことがあっても、非課税部分が相続税の計算に戻されることは原則ありません7年加算のしくみは生前贈与加算が7年に延長の記事で詳しく解説しています。

また、孫への援助であれば相続を一代飛ばす効果も期待できます。教育資金など孫への他の渡し方との比較は孫への生前贈与の記事にまとめています。一方で、特定の子・孫だけに大きな援助をすると、将来の遺産分割で不公平感によるもめごとの火種になることもあります。援助の記録を残し、遺言書などで全体のバランスを整えておくことをおすすめします。

なお、贈与を受ける子側では、住宅ローン控除との併用に調整計算がある点にも注意が必要です。くわしくは住宅ローン控除の初年度申告の記事をご参照ください。

横山千夏税理士事務所のサポート

私たち横山千夏税理士事務所は、近鉄奈良駅から徒歩圏の立地で、奈良市をはじめ奈良県全域の生前対策・相続税申告をお手伝いしている税理士事務所です。住宅資金の援助については、次のようなサポートを行っています。

• 非課税特例の要件確認と、暦年贈与・相続時精算課税との組み合わせの検討
• 贈与契約書の作成支援と、翌年の贈与税申告の代行
• 将来の相続税までを見通した、ご家族全体での資金計画のご提案

デリケートなお金の話も、女性税理士・女性スタッフが中心となって丁寧にうかがいます。遠方にお住まいのお子さま世代を交えたご相談には、ご自宅から参加できるオンライン相談もご利用いただけます。

よくある質問（FAQ）

Q. 2027年以降もこの特例は使えますか？

2026年10月現在、適用期限は2026年12月31日までとされており、延長の有無は公表されていません。延長されなかった場合、2027年以降の贈与には使えないため、援助の予定があるご家庭は年内の贈与と翌年3月15日までの取得・居住が間に合うかをご確認ください。

Q. 父と母の両方から贈与を受けた場合、非課税枠は2倍になりますか？

なりません。非課税限度額は贈与を受ける人ごとに設定されているため、複数の人から贈与を受けても合計で1,000万円（省エネ等住宅の場合）までとされています。

Q. 土地だけの購入にも使えますか？

原則は家屋の取得等が対象ですが、家屋の新築とあわせて取得する敷地の購入資金は対象になる場合があります。土地先行取得のケースは要件が細かいため、契約前にご相談ください。

Q. 頭金ではなく、毎月の返済を援助したい場合は？

すでに組んでいる住宅ローンの返済への充当はこの特例の対象外です。年110万円以内の暦年贈与で計画的に援助するなど、別の方法を検討することになります。

まとめ｜年内の贈与なら「期限から逆算」した準備を

住宅取得等資金の贈与税非課税措置は、省エネ等住宅で最大1,000万円、基礎控除とあわせて1,110万円までを非課税にできる大きな特例ですが、2026年10月現在の適用期限は2026年12月31日までです。贈与のタイミング・取得と居住の期限・翌年の申告という3つの関門を逆算して、早めに準備を始めましょう。制度の内容は税制改正により変更される可能性がありますので、実行前には最新の情報をご確認ください。

「援助したいが、いくらまで非課税になるのか確認したい」「相続まで含めてどの渡し方が有利か知りたい」という方は、お一人で悩まず、初回面談（60分・11,000円税込）から当事務所にご相談ください。来所でのご相談のほか、オンライン相談・お問い合わせフォームもご利用いただけます。