おしどり贈与で自宅を夫婦間贈与｜2,000万円非課税の要件と注意点【2026年】

「長年連れ添った妻に、自宅を生前のうちに渡しておきたい」「夫の財産が自宅に偏っているので、相続の前に名義を分けたほうがよいのでは」。結婚20年を超えたご夫婦から、奈良の当事務所にもこうしたご相談が寄せられます。

婚姻期間20年以上の夫婦の間で自宅（居住用不動産）やその購入資金を贈与した場合、2,000万円まで贈与税がかからない特例が、通称おしどり贈与と呼ばれる贈与税の配偶者控除です。基礎控除110万円とあわせると、最大2,110万円まで非課税で贈与できます。

ただし、この特例は「使えば得」とは限りません。相続で渡したほうが税負担の合計が軽くなるご家庭も多く、安易に実行すると登記や取得税のコストだけがかかってしまうこともあります。この記事では、2026年現在の要件と手続き、メリットと損になりやすいケースを、奈良の横山千夏税理士事務所が解説します。

おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）とは

おしどり贈与は、次の要件をすべて満たす場合に、贈与税の計算で最高2,000万円の配偶者控除を受けられる制度です（2026年現在。国税庁の情報に基づきます）。

1. 婚姻期間が20年以上の夫婦の間の贈与であること（入籍日から贈与日までで判定され、事実婚は対象外とされています）
2. 贈与する財産が、国内の居住用不動産またはその取得のための金銭であること
3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住まいに現に住み、その後も住み続ける見込みであること

同じ配偶者からの贈与でこの特例を使えるのは一生に一度だけです。また、控除の結果として税額がゼロになる場合でも、贈与税の申告が適用の条件とされています。戸籍謄本・戸籍の附票・登記事項証明書などを添えて、贈与の翌年2月1日から3月15日までに申告します。

手続きの流れとしては、贈与契約書の作成、法務局での名義変更（贈与登記）、そして翌年の贈与税申告という3段階で進めるのが一般的です。不動産の評価は、土地は路線価方式など、建物は固定資産税評価額をもとに計算するため、「自宅のうちいくら分を贈与すれば枠に収まるか」の算定には専門的な確認が必要になります。

おしどり贈与のメリット

直前の贈与でも相続財産に加算されない

暦年贈与には、相続開始前7年以内の贈与を相続財産に持ち戻す生前贈与加算のルールがありますが、おしどり贈与の配偶者控除に相当する部分（2,000万円まで）は、この加算の対象外とされています。健康面に不安が出てからの対策としても効果が残る、数少ない方法の一つです。

遺産分割で持ち戻しを求められにくい

2019年施行の民法改正により、婚姻20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与は、遺産分割の際に特別受益として持ち戻す必要がないと推定されるようになりました。残された配偶者が自宅を確保しやすくなる、住まいを守るための制度的な後押しといえます。

将来の売却時に特別控除を2人分使える余地

自宅をいずれ売却する可能性がある場合、夫婦それぞれが持分を持っていれば、譲渡所得の3,000万円特別控除を2人分（最大6,000万円）使える余地が生まれます。将来の住み替えまで見据えた分け方の工夫ができます。

損になりやすいケース｜贈与と相続の比較

一方で、税負担だけを比べると、おしどり贈与が不利になるご家庭は少なくありません。贈与と相続で自宅を渡す場合のおもな違いを整理します。

項目	おしどり贈与（生前贈与）	相続で渡す場合
非課税の枠	2,000万円＋基礎控除110万円	配偶者の税額軽減（1億6,000万円まで等）
登録免許税	固定資産税評価額の2%	同0.4%
不動産取得税	かかる（軽減措置あり）	原則かからない
小規模宅地等の特例	贈与部分には使えない	要件を満たせば評価額を最大8割減

ポイントは3つあります。第一に、相続では配偶者の税額軽減により1億6,000万円または法定相続分までの取得に相続税がかからないため、そもそも相続税の心配が小さいご家庭では、おしどり贈与の節税効果はほとんどありません。くわしくは相続税の配偶者控除の記事をご覧ください。

第二に、贈与による名義変更には登録免許税や不動産取得税といった移転コストがかかり、相続で渡す場合より割高です。第三に、生前に贈与した持分には、自宅の評価額を大きく下げられる小規模宅地等の特例が使えません。

また、贈与を受けた配偶者が先に亡くなると、自宅の持分が逆方向に相続され、対策が空振りになることもあります。配偶者の住まいを守る目的であれば、2020年に始まった配偶者居住権の活用が適しているケースもあり、比較検討が欠かせません。

おしどり贈与が向いているご家庭の例

• 財産総額が大きく、配偶者の税額軽減だけでは一次・二次相続を通じた税負担が重くなりそうなご家庭
• 自宅の評価額が高く、将来の売却も視野に入れているご夫婦
• 相続人どうしの関係に不安があり、配偶者の住まいを生前に確定させておきたい場合

どちらが有利かは、財産の内訳・評価額・ご家族の構成によって変わります。実行の前に、相続税まで通算したシミュレーションを行うことをおすすめします。生前対策全体の進め方は60代からの相続準備チェックリストもご参考ください。

横山千夏税理士事務所のサポート

私たち横山千夏税理士事務所は、近鉄奈良駅から徒歩圏にある、相続税申告と生前対策を中心にお手伝いする奈良の税理士事務所です。おしどり贈与のご相談では、次のようなサポートを行っています。

• 贈与した場合と相続まで待った場合の税負担の比較シミュレーション
• 居住用不動産の評価額の算定と、贈与税申告書の作成・提出
• 配偶者居住権や遺言書の作成など、ほかの選択肢とあわせたご提案

ご夫婦のデリケートなお話も、女性税理士・女性スタッフが中心となって丁寧にうかがいます。ご自宅から気軽につながるオンライン相談にも対応しており、離れてお住まいのお子さまに同席いただくことも可能です。

よくある質問（FAQ）

Q. 婚姻期間20年は、どの時点で判定されますか？

入籍の日から贈与の日までの期間で判定されます。同棲や婚約の期間、事実婚の期間は含まれないとされています。再婚で同じ相手と再び入籍した場合は、前後の婚姻期間を通算できる取り扱いがあります。

Q. 自宅の一部（持分）だけを贈与することもできますか？

できます。実務では、2,110万円の非課税枠に収まるように自宅の持分の一部を贈与する方法がよく使われます。持分の評価額の計算は土地・建物ごとに行うため、評価から当事務所にご相談ください。

Q. 贈与税がゼロでも申告は必要ですか？

必要です。配偶者控除の適用を受けること自体に申告が条件とされており、申告をしないと特例は使えません。登記費用や不動産取得税など、税金以外のコストもあわせて確認しておきましょう。

Q. おしどり贈与と配偶者居住権は、どちらを選べばよいですか？

目的によって異なります。生前に確実に名義を渡したいならおしどり贈与、相続の場面で配偶者の住まいと生活資金の両方を確保したいなら配偶者居住権が候補になります。税負担も含めた比較が必要なため、個別のシミュレーションをおすすめします。

まとめ｜実行の前に「相続で渡した場合」との比較を

おしどり贈与は、婚姻20年以上の夫婦が使える2,000万円の非課税枠という大きな特例ですが、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例といった相続側の優遇と比べてから使うべき制度です。移転コストや二次相続まで含めて計算すると、相続で渡したほうが有利になるご家庭も多くあります。制度の内容は税制改正により変更される可能性がありますので、実行前に最新の情報をご確認ください。

「うちの場合は贈与と相続のどちらが有利か知りたい」という方は、お一人で悩まず、初回面談（60分・11,000円税込）から当事務所にご相談ください。来所のほか、オンライン相談・お問い合わせフォームもご利用いただけます。