奈良で実家を相続したら？住む・貸す・売る・放棄の選択肢と税金の全体像
奈良で実家を相続したら？住む・貸す・売る・放棄の選択肢と税金の全体像
結論からお伝えします。実家を相続したら、①相続税の申告が必要かどうかの確認、②誰が引き継ぐかを決めて相続登記、③「住む・貸す・売る・手放す」の方針決定——この3つを、期限を意識しながら進めることが大切です。とくに売却で使える税の特例は相続開始から3年前後が節目になるため、「とりあえずそのままに」が最も損につながりやすい選択です。
奈良市や生駒市、橿原市、大和郡山市などにお住まいの方、あるいは奈良のご実家を離れて暮らしている方から、「親の家を相続したが、どうすればよいか分からない」というご相談を当事務所でも多くお受けします。この記事では、実家の相続で最初に確認すること、4つの選択肢ごとの税金、やってはいけないことを、奈良の税理士が全体像として整理します。
実家を相続したら最初に確認する3つのこと
1. 遺言書の有無と、相続人・財産の確認
まず、遺言書があるかどうかを確認します。遺言書がなければ、相続人全員での遺産分割協議によって、実家を誰が引き継ぐかを決めることになります。実家の土地・建物のほか、預貯金や有価証券なども含めた財産の全体を把握してから話し合いを始めると、後のトラブルを避けやすくなります。
2. 相続税の申告が必要かどうか
相続税には基礎控除があり、2026年現在、3,000万円＋600万円×法定相続人の数までは相続税がかからないとされています。奈良では「実家と預貯金だけだから関係ない」と思われがちですが、奈良市内の宅地では土地の評価額だけで数千万円になる例もあり、基礎控除を超えるかどうかの試算は欠かせません。詳しくは奈良市で相続税申告が必要になる目安で解説しています。なお、後述の小規模宅地等の特例や空き家の特別控除は、適用により税額がゼロになる場合でも申告などの手続きが前提になる点にご注意ください。
3. 期限の整理
実家の相続には、次のような期限があります（2026年11月現在。税制改正等により変更される可能性があります）。
| 手続き | 期限の目安 |
|---|---|
| 相続放棄・限定承認 | 相続を知った日から3か月以内 |
| 準確定申告（亡くなった方の所得税） | 相続を知った日の翌日から4か月以内 |
| 相続税の申告・納付 | 相続を知った日の翌日から10か月以内 |
| 相続登記（名義変更） | 取得を知った日から3年以内（義務） |
| 空き家売却の特別控除 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却 |
実家をどうする？4つの選択肢と税金のポイント
| 選択肢 | 向いているケース | 税金・費用のポイント |
|---|---|---|
| 住む | 相続人が奈良で暮らす予定がある | 小規模宅地等の特例で相続税評価を抑えられる場合がある |
| 貸す | 立地がよく借り手が見込める | 家賃は不動産所得として課税。空き家の特別控除は使えなくなる |
| 売る | 誰も住まず、管理も難しい | 空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例を検討 |
| 手放す | 買い手がつかず負担だけが残る | 相続放棄は3か月以内。国庫帰属制度は負担金が必要 |
住む：小規模宅地等の特例を確認
配偶者や同居していた親族が自宅の土地を引き継ぐ場合など、要件を満たせば小規模宅地等の特例により、330平方メートルまでの土地の相続税評価額を8割減額できるとされています（2026年現在）。別居の親族が使える場合もありますが、持ち家の有無などの細かい要件があります。要件は小規模宅地等の特例の要件チェックリストで確認できます。
貸す：収入が得られる一方で特例に影響
戸建て賃貸として貸せば家賃収入が得られますが、修繕費などの負担も続きます。また、人に貸すと後述の空き家の特別控除は使えなくなり、小規模宅地等の特例も自宅用とは別の貸付事業用の扱いになります。収支と税金への影響を試算してから判断したい選択肢です。
売る：空き家の3,000万円特別控除は期限に注意
誰も住まない実家を売る場合、要件を満たせば譲渡益から最大3,000万円を控除できる空き家の3,000万円特別控除が検討の中心になります。2026年11月現在、この特例は2027年12月31日までの売却が対象で、昭和56年5月31日以前に建築された戸建てであること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどが主な要件です。2024年の改正で、売却後の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しを行う場合も対象になった一方、取得した相続人が3人以上のときは控除額が1人2,000万円に下がる点に注意が必要です。手順は奈良で空き家を相続したらまずやることで詳しく解説しています。
手放す：相続放棄と国庫帰属制度
「実家だけ相続したくない」という場合でも、相続放棄は預貯金を含むすべての財産をまとめて手放す制度で、実家だけを選んで放棄することはできません。期限も3か月と短いため、早めの判断が求められます。放棄後の管理責任や固定資産税の扱いは相続放棄しても支払うものがある？固定資産税・保存義務の落とし穴をご覧ください。また、いったん相続したうえで土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度もありますが、建物は取り壊して更地にすることが前提で、審査手数料のほか原則20万円からの負担金がかかるとされています（2026年現在）。
実家の相続でやってはいけない3つのこと
- 安易な共有名義：兄弟で公平にと考えて共有にすると、売却にも賃貸にも全員の同意が要り、次の相続で持分がさらに分散して身動きが取れなくなりがちです。売って代金を分ける換価分割や、実家を取得した人がほかの相続人に代償金を払う代償分割も含めて検討しましょう。
- 相続登記をしないまま放置：2024年4月から相続登記は義務化されており、取得を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない場合に10万円以下の過料の対象になるとされています。義務化前に相続した未登記の実家も対象で、こちらは2027年3月31日が期限とされています（2026年11月現在）。
- 空き家のまま放置：空き家でも固定資産税はかかり続け、管理が不十分で自治体から勧告を受けると住宅用地の軽減が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍になる場合があります。放置の間に建物が傷めば売却も難しくなり、3年の特例期限も過ぎてしまいます。
よくある質問
Q. 誰も住まない実家にも相続税はかかりますか？
住んでいるかどうかに関係なく、実家の土地・建物は相続財産として評価されます。財産の合計が基礎控除を超えるなら、申告が必要とされています。
Q. 実家の名義が亡くなった親のままなら、相続税はかからないのでは？
名義変更をしていなくても、相続した事実があれば相続税の対象です。登記をしないままだと、相続税とは別に過料の問題や売却できない問題が生じます。
Q. 兄弟で実家を公平に分けるにはどうすればよいですか？
実家を売って代金を分ける換価分割、実家を取得する人がほかの相続人に代償金を支払う代償分割が代表的です。共有名義は一見公平ですが、後のトラブルにつながりやすいため、遺産分割協議の段階でご相談いただくことをおすすめします。
Q. 相続放棄はいつまでにすればよいですか？
ご自身が相続人になったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述するとされています。実家の片付けで財産を処分してしまうと放棄が認められなくなる場合があるため、迷っている段階で手を付けないことが大切です。
奈良で実家の相続にお悩みの方へ｜横山千夏税理士事務所のサポート
実家の相続は、相続税の試算、特例の適用判断、売却や賃貸の方針決定、登記や遺産分割協議まで、判断することが多岐にわたります。横山千夏税理士事務所は近鉄奈良駅から徒歩圏の事務所で、女性税理士と女性スタッフが、実家の相続のデリケートなご事情にも丁寧に寄り添います。遠方にお住まいの相続人の方には、ご自宅から参加できるオンライン相談もご利用いただけます（初回面談（60分）は11,000円（税込）で、ご依頼時には報酬に充当されます）。登記や不動産売却が必要な場合も、司法書士など専門家と連携してご案内いたします。
奈良市の相続税申告・生前対策のご相談はこちらから、実家の相続の進め方をお気軽にご相談ください。
執筆：税理士 横山千夏（横山千夏税理士事務所／奈良市・近鉄奈良駅徒歩圏） 最終更新日：2026年11月13日
