不動産の売却・贈与の申告で迷ったら｜確定申告（譲渡所得）と贈与税申告の基本ガイド

不動産を売った・家や土地を子どもに渡した、という場面では 「確定申告が必要？」「税金はいくら？」「何を準備すればいい？」と不安になりがちです。

特に注意したいのは、不動産の“売却”と“贈与”では、かかる税金も申告手続きも別物だという点です。 この記事では、初めての方でも全体像がつかめるように、要点を整理して解説します。

1. まず結論｜売却は「確定申告（譲渡所得）」、贈与は「贈与税申告」

不動産の売却 譲渡所得が出る場合、原則として「確定申告（所得税・住民税）」が必要です。

不動産の贈与 確定申告（所得税）ではなく「贈与税の申告」が中心です。 （贈与税の申告期限が確定申告と同じ時期のため、まとめて「贈与の確定申告」と呼ばれることがあります）

2. 不動産を売ったとき｜確定申告が必要なケース

次に当てはまる場合、確定申告が必要（または検討が必要）です。

• 土地や建物を売って利益（譲渡益）が出た
• マイホームを売って特例（3,000万円控除など）を使いたい
• 損が出た（譲渡損失）ものの、特例で損益通算・繰越控除の対象になる可能性がある
• 共有名義で売却した（持分割合で申告が必要）

ポイント 「利益が出たら申告」と思われがちですが、特例を使って税金をゼロにするためにも申告手続き自体は必要なケースが多いです。

3. 売却の税金はどう決まる？｜譲渡所得の考え方

譲渡所得（ざっくりの計算） $$売った金額 - （買った金額 + 購入時の費用） - 売ったときの費用$$

よくある“費用”の例

• 購入時の仲介手数料、登記費用、印紙税など
• 売却時の仲介手数料、測量費、解体費（条件次第）など

注意：建物の「買った金額」について 取得費が「売却額の5%」と概算で見積もられ、その結果、税金が大きくなる場合もあります。

4. 税率の目安｜所有期間で税率が変わります

売った年の 1月1日時点 で所有期間がどうなっているかで判定します。

• 5年以下：短期譲渡（税率が高い）
• 5年超：長期譲渡（税率が低い）

一般的な目安（復興特別所得税を含む概算）

区分	税率（所得税+住民税）
短期譲渡	約 39.63%
長期譲渡	約 20.315%

※実際は状況により異なります。正確な判定は売却日・取得日で確認します。

住民税の支払時期に注意 所得税は申告時（3/15まで）に納付しますが、住民税は売却した翌年の6月頃 に納付書が届きます。時期がずれて大きな支払いが発生するため、資金を残しておく必要があります。

5. マイホームや相続空き家でよく使われる特例

代表的なものは次のとおりです（適用には要件があります）。

• 居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム売却）
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除（相続した空き家の売却）
• 所有期間10年超の軽減税率の特例
• 居住用財産の買換え・交換の特例
• マイホーム売却の損失が出た場合の損益通算・繰越控除

特例は「自動で適用」されません。 多くの場合、確定申告をして要件を満たすことを証明する 必要があります。

6. 売却の確定申告の期限と必要書類

原則：売った翌年の